אזרח ישראלי משקיע בנדל"ן אמריקאי, מקבל שכירות חודשית, ולימים – כאשר ערך הנכס עולה והוא מרוויח גם מהמכירה – מגיע זמן תשלום המיסים. אז למי מגיעים המיסים, והאם ההכנסות חייבות בתשלום ביטוח לאומי עליהן? בסוף מרץ השנה הנושא הגיע לכותרות, כאשר עו"ד המתמחה במיסוי בינלאומי פנה לביטוח הלאומי בטענה מעניינת. מי ניצח?

הקמת חברה כאמצעי לקבלת תשלומי השכירות

לפני שנעסוק בסוגיה הנוגעת לביטוח לאומי, יש להבין את הדרך בה ישראלים רבים מקבלים את ההכנסות על השכירות באמריקה. רבים בוחרים להשקיע בארה"ב באמצעות פתיחת חברה (או LLC). חברה מאפשרת להם לקבל מספר מזהה, המקביל לתעודת זהות אמריקאית לאזרח זר, וכן לרכוש את הנכס בצורה המבדלת את הרוכש מבחינה משפטית מהחברה הרוכשת את הנכס.

ל-LLC מספר שימושים. ראשית, במקרה של תביעה של דייר כנגד בעל הבית, הנתבעת היא למעשה חברת ה- LLC ולא בעל הבית עצמו, שנכסיו האחרים מוגנים (ישות זו מקבילה מעט לחברה בע"מ בארץ, אך לא זהה). בנוסף, חברת LLC מאפשרת להתקזז על הוצאות הנוגעות לתחזוקת הבית, לביטוח וכן למס השנתי המשולם על הבית, ולשלם מיסים בארה"ב רק על הרווח הנקי של ההכנסות משכירות בניכוי ההוצאות.

מה עם המס בישראל?

בין ישראל לארה"ב הוגדרה אמנת מס המאפשרת לישראלים המשקיעים בארה"ב לבחור בין מסלול מיסוי קבוע בארץ לבין מיסוי בארה"ב, כאשר תשלום המס מתבצע בארה"ב ובארץ ניתן לקזז את המס מיתרת המס הכוללת אותה תושב ישראל מתבקש לשלם. לדוגמה, אם אדם היה אמור לשלם בארץ מס של 50%, אך שילם כבר 30% בארה"ב, הוא ישלם בארץ רק את היתרה.

איך ביטוח לאומי קשור לכל הסיפור?

הדרך בה ביקשה רשות המיסים להקל על משקיעי הנדל"ן התבררה כבלתי רווחית כאשר ביטוח לאומי החל לגבות תשלום עבור הכנסה המוגדרת כממוסה במס שולי (המקבילה במידה רבה להכנסה ממשכורת או משכירות של דירה). עו"ד גיא חן שם לב לכפל ההוצאות שנדרשו בעלי הנכסים לשלם לביטוח הלאומי על הכנסה שלמעשה מקבילה לדיבידנד שמחלקת חברה, ולא להכנסה ישירה מ"נכס בית", ופנה לביטוח הלאומי בבקשה לבחון את הנושא.

ניצחון המשקיעים

ואכן, לשמחת המשקיעים, בישיבה של רשות המיסים עם המוסד לביטוח לאומי הוחלט שבעתיד, הכנסות משכר דירה בארה"ב באמצעות חברת LLC יוכרו כדיבידנד מחברה, ובנוסף לכך, שמשקיעים ששילמו ביטוח לאומי על ההכנסות הללו יקבלו החזר מהביטוח הלאומי. מבחינת הדיווח, משקיעים אלה יוכלו לדווח במישור בעלי המניות היחידים, אם הוגדרו ככאלה בארה"ב.

לסיכום, גם בהתנהלות מול גופים ממשלתיים, למשקיעי הנדל"ן הישראלים בנכסים בארה"ב יש יתרון חזק המעיד על אופציות רווחיות לנכס מניב, כאשר המיסוי הוא למעשה כמחזיק מניות בחברה.

למידע נוסף בנושא נדל"ן בארה"ב